明源君曾经提到，今年有几率会成为“第四代住宅”全面发力的一年，目前来看，这一猜测正在慢慢的变成为现实。

  比如一线”户型限制，广州、珠海等多个城市，放宽了赠送面积的限制，而苏州、武汉等城市，更直接发布了“第四代住宅”的支持性政策。

  据CRIC统计，2024年上半年国贸地产的第四代住宅在福州获得了半年度销售面积和金额双冠军。

  龙湖重庆项目推出的第四代住宅产品，首开80天即售罄，打破了重庆市场豪宅多项纪录。

  所以，也不难理解房企做第四代住宅热情为什么这么高了。那么，经过2年时间探索，头部房企的第四代住宅进化到哪个程度了？今天就来帮大家盘一盘。

  第四代住宅之所以这么受欢迎，核心在于能够最终靠户内花园大幅赠送面积。对购房者而言，花同样的钱，使用面积更大了，对开发商而言，这是重要的盈利点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

  例如，龙湖今年在重庆推出的TOP系云河颂，就通过奇偶错位出挑，赠送了一个约45㎡的超大空中庭院，面宽达到14.5米，挑高约6.3米。最后算下来，全屋套内赠送面积甚至高达40%。

  当然，第四代住宅不是简单增加一个露台那么简单，而应思考如何为客户提供全新的生活方式。

  正象设计就认为，15平米以下的露台可当作阳台功能的补充，而20平米以上的露台就应该与室内公区结合，由LDKX进化为LDKX-Y（yard 院落）。

  比如他们主导设计的重庆项目217平户型中，露台位于客厅和厨房左侧，可形成客厅和生活阳台的延伸。‍‍‍‍

  更有一些项目，采用 独梯独户的设计，并将公共空间与电梯厅打通，营造出每户独属的“前庭后院”效果。

  例如，福州有个项目170平奇数层户型，公区可以与南北98平的庭院联通，真正的完成了前庭后院的别墅居住效果。超大庭院能够完全满足更多元化的场景需求，开派对、户外烧烤、家庭聚餐、空中花园等等。

  而且该户型采用了“双归家动线+十字洄游”的设计，可以区分主客通道，增强业主归家尊贵感，也增强了空间的层次感。“洄游”动线贯通室内外，相当突破传统的居住习惯。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

  而且130平户型南北侧都有超大露台，可以客餐厅联动，可当作“家庭第二客厅”来使用。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

  安顺市有个项目通过南北错跃的方式打造空中花园，并连接侧边阳台，形成一个户外超大的L型转角花园，打开推拉门，户内外实现真正的一体化大空间。

  再比如福州保利·天珺，平面设计采用了“π”字形布局，南北两侧和侧边都设置了庭院，而且客厅可与其中一个庭院打通，形成超大的社交空间。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

  第四代住宅因为增加了大面积的悬挑空间，还要覆土种植，大幅度提升了建筑的荷载，有必要进行专门的结构设计。

  现在不少城市出台了相关规范，比如长沙等城市甚至明确要求“四代宅”产品，空中庭院要做到无维护结构、无柱。

  所以第四代住宅，一方面要优化立面，提升颜值。另一方面，也要考虑采光问题，规避上层露台板对下层住户的采光遮挡。

  现在不少项目会根据整体立面风格，对结构设计来优化。例如，龙湖云河颂项目，用月影白铝板在建筑体中心画出T字造型，呈现强烈的秩序感。‍‍‍

  建筑和露台两侧600mm的弧形倒角，配合香槟色边框，整体风格更独特，内部视野也更加通透。

  目前不少“第四代”项目都是带覆土、带栽种绿植交付。需要对种植区进行专门的精密化设计。

  例如，福州保利·天珺每个空中花园都设置了60%以上的种植区，每个休闲绿化平台都设置了30%以上的种植区。预留500mm深的土壤层，用于种植种植灌木、小乔木。

  同时，种植区要专门配置“耐根穿刺”的防水卷材并叠加了防水涂料的双重防水，保障防渗漏；绿化区「排水设计」则配置了专属地漏与排水沟，保证第一时间排走积水。

  例如保利·国贸天琴湖项目，就在种植区设置了自动微喷灌系统，通过流量监测传感器和土壤湿度传感器，能自动调节灌水程序，定时定量自动给水灌溉绿植根部。物业和业主也可以通过控制系统进行监测和操作。

  为了达到最好的景观效果和采光效果，目前第四代住宅往往采用端厅设计，将客厅采光面从一面，扩大到三面。

  根据正象设计的经验，为减少上层露台对下层住户的采光影响，绿化露台进深控制 在3.0m-4.2m之间比较适宜（现场实测3.6m较为合适）；即保证露台有使用场景的进深，又兼顾下层住户套内的视野感受。

  比如西安·越秀铁建·西派天悦，由EMO易墨设计负责设计，设计时将露台外侧结构倾斜化处理，扩大了上层住户的露台使用空间，同时，也可减少日照遮挡，打造更轻盈、舒展的立面形象。

  第四代住宅的优势很明显，但劣势也相对突出，那就是住户如何保护住户的隐私。每户都配了露台后，住户在露台活动，就不可避免会被邻居看到。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

  目前房企都在研究各种解决方案，常见的解决思路有以下几个：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

  比如中铁建西派玺悦在建筑的奇偶错层位置，增加了阳台侧板，不仅避免了住户间视线干扰的问题，保护了住户私密性，也在形式上与水平阳台一体化设计，加强了建筑立面的视觉美感和标识感。

  不少项目将景观绿植外置，靠近露台边缘，或围绕着露台周长布置，也可以有效规避视线交叉的问题。

  比如长沙保利有个项目，露台的绿化厚土区厚度为0.5m、占据60%的露台面积，且环绕整个露台，这样绿植就可以很好地挡住视线。‍‍

  再比如郑州万科有个项目，同样是在错层空间设置了不同尺度花池和树池，借助绿植屏障解决对视问题。此外，飘窗的设计，也可以某些特定的程度避免上下层视线干扰问题。

  明源君曾提到，当前行业正处于产品创新的黄金时代，第四代住宅已成为房企创新的核心。如今，第四代住宅正迎来一轮爆发，让我们共同期待市场上涌现更多优秀的产品。